隨著2017分布式光伏補貼標(biāo)準(zhǔn)及《十三五規(guī)劃》光伏政策導(dǎo)向的發(fā)布，屋頂分布式光伏受投資業(yè)主青睞，迎來新一輪“搶裝潮”。然而，光伏電站運行期為25年，搶裝屋頂可能出現(xiàn)破產(chǎn)、查封、抵押出售等情形，為電站收益埋下“地雷”，造成投資業(yè)主經(jīng)濟損失。

以下是投資業(yè)主在選擇分布式屋頂時必須注意的5個確定事項和應(yīng)對辦法，以規(guī)避風(fēng)險：

一：確定房屋本身合法，無被拆除、禁用風(fēng)險

根據(jù)法律規(guī)定，以下3種情況屋頂將被拆除或禁止使用：

1)無建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè);

2)未經(jīng)消防驗收或消防驗收不合格;

3)建設(shè)單位在竣工驗收過程中存在違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為。

應(yīng)對辦法：

投資業(yè)主在簽署屋頂租賃合同前，首先要求房屋業(yè)主提供4證：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明。

二：房屋本身合法，并未被抵押、查封

根據(jù)法律規(guī)定，以下2種情況屋頂租賃合同無法履約：

1)簽署屋頂租賃協(xié)議前房屋已被抵押。債務(wù)到期，屋頂業(yè)主未清償債務(wù)，債權(quán)人對其拍賣、變賣導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化;

2)房屋在出租前已被人民法院依法查封。

應(yīng)對辦法：

1)投資業(yè)主簽訂屋頂租賃協(xié)議前，前往當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門對出租方提供的房屋、土地產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查，了解房屋、土地上是否存在抵押權(quán)。

2)在屋頂租賃協(xié)議中增加因抵押造成損失的特別賠償條款，或與抵押權(quán)人約定在房屋抵押后租賃合同持續(xù)生效。

三：屋頂出租房有權(quán)簽署合同：

根據(jù)法律規(guī)定，以下情形房主對屋頂無所有權(quán)：

對住宅樓、大型市場等建筑物，由于產(chǎn)權(quán)分散房主對屋頂無全部所有權(quán)，其屋頂?shù)某鲎?、利用需按照業(yè)主委員會或業(yè)主大會議事規(guī)則，經(jīng)合法有效的民主決策程序后方可進行租賃。

應(yīng)對辦法：

投資業(yè)主事先做好屋頂產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的調(diào)查，規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。

四：合同期限有效期

屋頂租賃合同期最長20年

根據(jù)我國屋頂租賃《合同法》規(guī)定：租賃合同期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

應(yīng)對辦法：

由于光伏電站使用壽命為25年，建議投資業(yè)主在合同中約定租賃期為20年，約定協(xié)議到期之后，雙方對該協(xié)議以補充協(xié)議形式續(xù)簽5年。

五：房屋拆遷補償問題

光伏房屋被征收、拆遷有補償：

據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被拆遷的房屋其“所有權(quán)人”有相應(yīng)補償。屋頂裝有光伏的，光伏方面享有2部分補償：一是光伏系統(tǒng)本身價值補償，另一個是光伏未來幾年發(fā)電總收入補償。要注意，補償為房屋所有權(quán)人所有，屋頂承租人并不是征收補償?shù)闹苯又黧w。

應(yīng)對辦法：

投資業(yè)主在在屋頂租賃合同中，事先與出租人進行約定，明確房屋被征收、拆遷時光伏補償如何分配，以保護自身的合法權(quán)益。

以上是光伏電站投資業(yè)主在屋頂租賃時需要規(guī)避的5大風(fēng)險，再次提醒廣大投資業(yè)主明確相關(guān)注意事項，保障光伏投資收益。